Het begint met een simpel praatje

In een gezamenlijk adviestraject van de Raad voor Volksgezondheid & Samenleving (RVS) en de Rijksbouwmeester staat de buurt centraal. Er wordt gekeken naar de potentiële waarde van een sociale leefomgeving. Vaak gaat het bij een gezonde leefomgeving vooral over de fysieke kwaliteit ervan, zoals schone lucht of beperkt geluid. Maar onze leefomgeving kan ook ruimte maken voor ontmoeting. Dat geldt voor de openbare (buiten)ruimte en voor plekken en voorzieningen als bibliotheken, scholen of buurtwinkels. Ook die kunnen een waardevolle rol spelen bij het faciliteren van sociaal contact of zelfs sterkere onderlinge verbondenheid. Floris Alkemade, Rijksbouwmeester interviewt Michiel Wijnen waarom Zenzo werkt als ontwikkelaar aan zorgzaamheid en ontmoeting

Floris: Waarom werken jullie als ontwikkelaar aan zorgzaamheid en ontmoeting?

Michiel: Wij moeten natuurlijk ook onze boterham verdienen. In de basis zijn wij een commerciële organisatie en wij redeneren vanuit de businesscase. Maar ik heb mij in de loop der tijd gerealiseerd dat we als ontwikkelaar door het combineren van functies, extra waarde kunnen creëren. Voor veel bewoners is woongeluk in grote mate afhankelijk van wie je om je heen hebt. Dat kun je organiseren.

”Als ontwikkelaar kunnen we met het ontwerp van gebieden en gebouwen eraan bijdragen dat de toekomstige bewoners ook mensen ontmoeten die zij bijvoorbeeld in een solistisch zorggebouw niet zouden tegenkomen. Dat is onze missie: de toevallige ontmoeting faciliteren”.
– Michiel Wijnen

Voor Hart van Vathorst hebben we uitgebreid gesproken met de toekomstige bewoners, bijvoorbeeld mensen met niet aangeboren hersenletsel. Wij proefden hieruit dat zij hun lichamelijk beperking geaccepteerd hebben, maar veel moeite hebben met eenzaamheid waar ze opeens mee geconfronteerd worden.

De grote centrale entreehal, vormgegeven als een gezellige ontmoetingsruimte, is de basis van het succes. Het tweede onderdeel is de combinatie van functies. Naast woningen zijn er een kerk, een kinderdagverblijf, een kapsalon en een tandarts. Alle mensen maken gebruik van de centrale entreehal. De eerste vijftien keer dat ouders hun kinderen naar de opvang brengen, rennen ze het gebouw in en weer uit. Als ze iets te vroeg zijn, staan ze in de centrale entreehal en raken ze in gesprek met iemand met NAH. Dan hebben wij ons doel bereikt: het simpele praatje tussen twee mensen die elkaar niet als vanzelfsprekend tegen komen.

Floris: Jullie doelstelling gaat dus verder dan het commerciële belang van een ontwikkelaar?

Michiel: Ja, veel verder wat ons betreft. Uit dat simpele praatje komt een gesprek voort en vandaaruit ontstaan initiatieven. In Hart van Vathorst zijn bewoners maaltijden gaan bereiden, die de ouders van de opvangkinderen ’s avonds meenemen. Het is een zinvolle dagbesteding voor de bewoners. Zij hebben het gevoel dat iemand op hun werk wacht. En de volgende dag ontvangen ze ook nog een complimentje. De ouders en kinderen realiseren zich hoe gelukkig zij zijn dat zij niet in een rolstoel zitten. We denken toch vaak met z’n allen dat het leven maakbaar is. In Hart van Vathorst ziet men dat dat niet voor iedereen opgaat en vervolgens gaat men elkaar helpen. De Kruidvat die er vlakbij zit, heeft de gangpaden toegankelijk gemaakt voor de mensen in een rolstoel. Dat soort kleine dingen komen tot stand. Dat vat onze kernvisie samen over hoe wij onze projecten willen ontwikkelen.

Floris: Het toevallige contact zat vroeger ingebakken in allerlei systemen. Automatisering, kleinere gezinnen en verval van verenigingsleven, hebben het contact verminderd. Vooral in sociaal-maatschappelijk zwakkere wijken, vallen mensen buiten de boot. Daar is de eenzaamheid het grootst. Herken je dit?

Michiel: Een fysieke beperking is heel tastbaar, maar eenzaamheid is een veel groter, meestal onzichtbaar, probleem. Ook onder de jeugd. We moeten er hard voor strijden. Zelfs gemeenten gaan eraan voorbij.

Waar een wil is, is een weg. In Leusden was een tender voor de herontwikkeling van het oude gemeentehuis in combinatie met dertig koopappartementen. Wij hebben aangeboden een nieuw gemeentehuis te ontwikkelen met die dertig appartementen én dertig woningen voor jongeren met het syndroom van Down. Nu runnen de jongeren het bedrijfsrestaurant van de gemeente. Wat is er nou mooier? Geen enkele koper heeft er opmerkingen over gemaakt. Ze vinden het allemaal hartstikke leuk. Het is een aanname dat mensen zonder beperking niet naast mensen met een beperking willen wonen.

Floris: Gaat het weleens mis? Worden groepen minder gemakkelijk geaccepteerd?

Michiel: Hier in het Kloosterkwartier in Veghel wonen jongeren met een zware vorm van autisme. We hebben hierover met de zusters overlegd en zij zeiden: we gaan het doen.
In het begin was er weerstand. En terecht, want er stond meerdere keren een politieauto voor de deur. We hebben een buurtcommissie opgericht en tegen hen gezegd dat als het echt niet gaat we een andere oplossing zoeken. Dat hebben we met de zorgorganisatie afgesproken. Met de buurtcommissie komen we iedere maand bij elkaar. De zorgorganisatie heeft toegezegd net zolang door te selecteren totdat de groep in balans is, want voor mensen met autisme is de groepsdynamiek een erg belangrijke factor. Na driekwart jaar was het opgelost. Het functioneert nu prima. Maar het is geen makkelijke weg.

Floris: Vraagt dit meer dan alleen ontwikkelaars-vernuft? Ook idealisme?

Michiel: Ja, want het kost wel echt meer tijd. Niet alle gesprekken leveren direct resultaat op, maar we vinden dat we al die gesprekken moeten aangaan. We hebben het bestemmingsplan voor het Kloosterkwartier en we zouden de bouwcarrousel nu op gang kunnen brengen. Eigenlijk zijn we klaar, maar het hele sociale aspect begint nu pas. Het duurt nog wel vijf à zes jaar voordat we dat echt goed draaiende hebben.

Hier in het Kloosterkwartier hebben we, met de locatie van de zusters, maatschappelijke organisaties geënthousiasmeerd om gezamenlijk een welzijnsconcept, Leefgoed genaamd, te ontwikkelen. Nu moeten we er heel erg op letten dat het niet alleen bij praten blijft. Het blijft schipperen tussen het abstracte, conceptuele niveau en het concrete. Als er veel partijen betrokken zijn, moeten wij bewaken dat het gesprek nog wel gaat over of we het goede doen.
Tijdens de vergaderingen schenken de jongeren met autisme koffie, daar gaat het om. Daarmee zorgen wij dat de jongeren niet de hele dag in hun kamer zitten.

Floris: Jullie investeren in preventie. Lukt dat vanuit zorggelden of is dat een onbegaanbare weg?

Michiel: Ik moet eerlijk bekennen dat ik dat nooit verkend heb. Wij doen niets met zorggelden. Wij proberen het concept vanuit vastgoedontwikkeling te laten draaien. Dat is een knop waarin we zelf echt kunnen draaien.

Ik moet nog één ding zeggen over Hart van Vathorst. Het is een langwerpig gebouw met in de plint de tandartspraktijk. Wij hebben de tandartsen toegestaan een eigen entree te maken, terwijl die praktijk enorm had kunnen helpen in de exploitatie van de centrale entreehal. De hele dag wachten er mensen in de centrale hal op bezoek bij de tandarts met een kop koffie. Maar goed, wij hebben het daar toegestaan. Ook wel, omdat het project anders niet van de grond kwam. Dat zijn dan de afwegingen die je maakt.

Kloosterkwartier is één van onze grotere projecten. De omvang maakt het makkelijker, omdat je massa hebt met veel functies – dan vallen de missertjes niet zo op. Als we hier over vijf jaar klaar zijn, zullen we ook wel zeggen ‘dat en dat hebben we niet goed gedaan’. Dat weet je nu al, alleen je weet niet welke fouten het zijn. Als 80% goed is, dan is het goed. Hoe kleiner het project, hoe moeilijker. Alhoewel, je voegt een gebouw toe aan een omgeving. Je hoeft niet alles op je eigen plot op te lossen.

Floris: Een belangrijk deel van de kwaliteit van het Kloosterkwartier zit in de terugkeer van zorgfuncties van de rand naar het centrum van de stad. Is dat een noodzaak gezien de vergrijzing?

Michiel: Het welzijn komt hier wel van de grond, daar zijn veel partijen van doordrongen. We hebben veel bewoners, dus ook veel kopjes koffie. Zo simpel is het ook. De buurthuis-gedachte verwerken we in het Leefgoed concept. Bewoners die straks huren of kopen zijn maandelijks een bepaald bedrag kwijt om de buurthuisfunctie te laten draaien. Eigenlijk een soort servicekosten. Wij denken dat mensen daar niet moeilijk over gaan doen. Het zal even wennen zijn, maar iedereen snapt eigenlijk wel dat dat moet kunnen.

Wat ik soms complex vind zijn de gesprekken met zorgpartijen. Zij huren bijvoorbeeld het liefst één gebouw, terwijl wij zeggen: nee, jullie leveren zorg, wij bouwen de woningen. We willen geen zorgeiland, maar woongebieden creëren. Alle woningen zijn levensloopbestendig, maar we gaan niet overal beugels ophangen. Voor een grote groep mensen is dat niet nodig. Bovendien willen wij ook jeugd aantrekken. We bouwen divers, want de ene bewoner wil een kleine woning en goedkope huur en de ander een grote woning en kopen. Dat heeft impact op de exploitatiekant van de zorgpartij, maar dat wil niet zeggen dat het niet kan. Uiteindelijk vinden we elkaar. Het probleem is dat veel partijen korte termijn en erg beleidsafhankelijk denken. Visie moet je afleiden van de marktvraag en minder van kabinetsbeleid. De doorlooptijd van onze projecten maken vaak meerdere kabinetten mee en dus meerdere beleidskoersen. Maar de marktvraag is heel goed voorspelbaar en uiteindelijk komt beleid, vroeg of laat, altijd bij de marktvraag.

Floris: Wat mis je het meest vanuit de overheid?

Michiel: Wat de overheid misschien wel het beste kan doen is kennis verspreiden. Ook wij doen lang niet alles goed en op andere plekken doen ze andere dingen weer goed.

Als je de woonvisies leest van gemeenten staat daar meestal niets in over zorg, of het is heel abstract. Wat betekent nou de vergrijzing voor ons dorp? Op de locaties die gemeenten dan zelf in eigendom hebben, komen vaak luxe appartementen. Ik stoor me eraan dat de financiële belangen juist ook bij publieke partners vaak de overhand hebben. Wat de overheid ook zou kunnen doen is de

Lees hier meer uit de digitale adviesbundel van de Raad van Volksgezondheid en het College van Rijksadviseurs.

Nieuws

Naast bouwen focus op inclusiviteit en diversiteit

13/07/2022|

In gesprek met Hester Hulsbos (teamleider Vastgoed, Triade Vitree), Jan Van Barneveld (directeur de Alliantie Ontwikkeling B.V.), Helen Van Duin (afdelingsmanager Gebiedsontwikkeling Gemeente Almere) en Gert Van Uffelen, Zenzo Maatschappelijk Vastgoed over het gevaar dat de huidige focus op productie van nieuwbouw ten koste gaat van de aandacht voor aantrekkelijke woningen voor bijzondere doelgroepen.

Lees meer >

Go to Top