Effecten sociaal duurzaam bouwen wel of niet meetbaar?

Elf jaar geleden startten Michiel Wijnen en Gert van Uffelen met Zenzo. Gedreven door de ambitie om maatschappelijke vastgoedprojecten te ontwikkelen die echt betekenisvol zijn. Zenzo creëert sociaal sterke leefomgevingen waar toevallige ontmoetingen tussen mensen een centrale rol spelen. Eerst de mens, dan het gebouw. Maar hoe bewijs je nu wat de effecten hiervan zijn?

De bouwsector werkt vrij traditioneel en denkt nog vaak in stenen. Michiel licht toe: “Bij het ontwikkelen van gebouwen en gebieden is het programma van eisen leidend. De criteria of een project geslaagd is, hebben doorgaans alleen betrekking op functionele zaken. En als het gebouw er eenmaal staat, dan wordt het project als afgerond beschouwd. Bij Zenzo denken we anders. Wij gaan primair uit van de sociale functie en de spontane interactie tussen mensen. De sociale en de technische functie lopen vloeiend in elkaar over, van het begin tot het einde van het bouwproces. En zelfs daarna, want pas als de mensen er leven kun je pas echt ervaren hoe de ideeën in de praktijk werken. Het is dus nooit af. Het is een cyclisch proces van de 4 B’s: behoeften, bedenken, bouwen en bewonen. De kunst is om een gebouw en omgeving zo te maken, dat je altijd nog kunt bijsturen. En dat op lange termijn eventueel ook andere bestemmingen mogelijk zijn.”

KPI’s voor sociale doelen

Maar hoe meet je dat het ook echt werkt? Gert vertelt uit ervaring hoe je dit kunt doen: “Het is niet eenvoudig om KPI’s voor sociale doelen te bepalen. De bijdrage aan het verkleinen van eenzaamheid is nu eenmaal moeilijk te meten. Maar je kunt wel degelijk gewenste sociale resultaten definiëren. Zo meet de gemeente Bergen op Zoom de effecten met een Leefbaarheidsmonitor op basis van KPI’s, ook voor sociale doelen. Bij het project Gageldonk-West is de leefbaarheid aantoonbaar verbeterd. Er heerste veel werkloosheid, met alle neveneffecten van dien. Eén van de KPI’s was om minimaal tien mensen in de wijk zelf aan het werk te stellen. Dit is ruimschoots gelukt en had bovendien een enorme spin-off binnen de familie en de wijk. Door bewoners verantwoordelijkheid te geven voor de voorzieningen in de buurt is ook het vandalisme enorm teruggedrongen. Als dit een doel is, dan definieer je het vooraf als parameter waaraan je het resultaat toetst.”

Praten met doelgroepen

Creëren van sociale interactie door toevallige ontmoetingen. Dat is even wat anders dan alleen zorgen dat het gebouw er goed komt te staan. Hoe pak je dat in een project aan vanuit de rol als maatschappelijke vastgoedorganisatie? Michiel: “De sociale effecten vormen bij ons van meet af aan het uitgangspunt bij de ontwerpen van gebouwen. Mensen zijn vaak geneigd om zich terug te trekken, met het risico dat ze op een eigen eiland komen. Met de inrichting van sociale omgevingen stimuleren we spontane ontmoetingen. Niet geforceerd dus, maar gewoon alledaagse momenten. Ook al kom je pas na de elfde keer nauwer in contact met iemand die je al vaker bent tegengekomen, dan is het effect al bereikt. Om te weten wat er speelt, spreken we vooraf en tijdens het proces voortdurend met diverse doelgroepen. We bekijken het project als het ware door hun brillen.”

Michiel legt het uit aan de hand van een sprekend praktijkvoorbeeld: “In Hart van Vathorst in Amersfoort wonen mensen met een aangeboren hersenletsel. De wereld bestaat voor hen uit een kleine sociale kring. Om ze laagdrempelig in contact te laten komen met anderen hebben we de zorg vermengd met andere functies, zoals een kindercentrum, een kerk en een restaurant. Zodat de bewoners niet geïsoleerd raken, maar juist onderdeel worden van de maatschappij. We hebben er een centrale ruimte gecreëerd waar iedereen verplicht doorheen moet, terwijl de gebouwen toch apart zijn. Zo ontmoeten ze elkaar. Het is ook belangrijk dat er activiteiten zijn waarbij mensen op een andere manier met elkaar in contact komen. Zo zijn bewoners voor hun ouders gaan koken. Dit versterkt hun band en ze spelen zo een actieve rol in de maatschappij. Ook worden regelmatig activiteiten met buurtbewoners georganiseerd om de binding met de wijk te versterken. Deze zijn altijd heel druk bezocht. Er zijn maar liefst 150 vrijwilligers bij betrokken. Dat is echt heel veel. Dit soort sociale effecten zijn ook indicatoren dat het concept werkt.”

Zinvolle rol

In Huis van Leusden is voor een zelfde soort oplossing gekozen als bij Hart van Vathorst. Gert licht toe: “De gemeente wilde woningen boven het gemeentehuis. We hebben voorgesteld om er zorgwoningen van te maken voor jong volwassenen met een beperking. Dat vonden ze een goed idee. In het gemeentehuis hebben we een ruimte ingericht als lunchkantine voor de mensen die er werken en ook voor bezoekers of passanten van het gemeentehuis. Een openbare plek dus. De bewoners verzorgen de lunches. Ze hebben zo echt een zinvolle baan en komen in contact met veel andere mensen. Bij het Leefgoed-project bij Kloosterkwartier in Veghel is als doel gesteld dat er van elke vijf nieuwe leden van de biljartvereniging in dat gebied minimaal één persoon uit de eenzaamheid gehaald moest zijn. Dit stimuleerde zodanig dat het ledenaantal spectaculair is gestegen van 30 naar 165. Om te volgen of de effecten bereikt worden kun je natuurlijk ook regelmatig kwalitatief onderzoek doen nadat een gebouw is gerealiseerd. Vraag het aan de bewoners en bezoekers zelf!”

Programma van eisen als toetssteen

Triade in Almere is een recent project van Zenzo. Gert: “Ook hier hebben we door de bril van verschillende doelgroepen gekeken. De bewoners zijn mensen met een verstandelijke beperking soms in combinatie met psychiatrische problematiek. Zij kunnen moeilijk onder woorden brengen wat ze voelen en willen. De familieleden vinden vaak dat het eruit moet zien als een huiselijke woonomgeving en niet als een kille instelling. Medewerkers willen een prettige werkplek. Deze moet vooral ook veilig zijn, want het komt voor dat ze onverwacht aangevallen worden. Het gebouw en de directe omgeving moeten dan zo ingericht zijn dat ze een goed overzicht hebben met zichtlijnen in het pand, en dat er makkelijke vluchtroutes zijn. Ook bij omwonenden speelt dit punt, naast zaken als uitzicht en verkeersbewegingen. De inzichten worden gestaafd aan het programma van eisen. Dit is meteen de toetssteen of het ook echt gaat werken.”

Veel activiteit, geen leegstand

“Als het project een ziel heeft wil iedereen er zitten en is er geen leegstand. Ook daar kun je het succes van een project aan staven.” Dat is de overtuiging van Gert. “Kijk naar Binnenbos, een ontmoetingscentrum in Zeist-Oost. Het gebouw biedt onderdak aan een wijkservicepunt, drie huisartsen, twee fysiotherapiepraktijken, apotheek, logopedist, huidzorg, beautypraktijk en muziekschool. Het is dé ontmoetingsplek in de wijk. De sport- en spelactiviteiten die de stichting Vrienden van Binnenbos organiseert werken als een magneet. Er komen veel mensen, ook bezoekers van buiten. Tachtig procent van de zalen is verhuurd. Dat is veel voor een wijkcentrum. En er is geen leegstand. Een betere effectmeting kun je niet hebben.”

Vermenging van functies

Juist door functies te combineren, ontstaat er meer aanloop. Meer gezelligheid, meer dynamiek en betere verhuurbaarheid van de complexen. Michiel: “Vermengen van functies gaat bij zorg vaak wat makkelijker dan bij onderwijs. We zijn nu bezig om in Amersfoort een buurthuis te integreren in een onderwijsinstelling. Hopelijk gaat dit lukken. In Waalwijk hebben we samen met GGz Breburg een mentaal gezondheidscentrum ontwikkeld. Het blijkt dat voor de bewoners de drempel naar een huisarts laag is. Daarom zit er ook een huisarts in dit centrum. Zo kunnen mentale problemen sneller worden verholpen en is de weg naar de GGZ-specialist een stuk korter. Uiteindelijk draait het om preventie. Er is ook absoluut impact op te besteden zorgbudgetten. Maar ja, dat is een privékwestie die je niet mag meten.”

Lange termijn focus

Gert benadrukt het belang van een lange termijn scope: “Met sociale duurzaamheid creëren we een vliegwiel aan kansen. Als we voor een langere periode betrokken blijven, dus ook na de bouw of verbouw, dan kunnen we samen met de betrokken partijen nog meer impact maken op die leefomgeving. Belangrijk is om te zorgen dat het niet een eenmalig trucje is en dat degenen die geholpen zijn niet terugvallen in het oude patroon. Uiteindelijk draait het om het creëren van betekenisvolle omgevingen. Waarom doe je wat voor wie? Door een heldere visie geef je ook richting aan alle partijen die meedoen in een project. Elke situatie is uniek, dus je zult ook je sociale doelen op maat moeten formuleren.”

Michiel besluit: “Bij tenders speelt de prijs natuurlijk een belangrijke rol. Het makkelijkst is om zo efficiënt mogelijke gebouwen neer te zetten. Bij ons staat de sociale interactie centraal. De leefomgeving passen we hierop aan. Vandaar ons credo: waar je leeft, waar je ontmoet.”

Nieuws

Naast bouwen focus op inclusiviteit en diversiteit

13/07/2022|

In gesprek met Hester Hulsbos (teamleider Vastgoed, Triade Vitree), Jan Van Barneveld (directeur de Alliantie Ontwikkeling B.V.), Helen Van Duin (afdelingsmanager Gebiedsontwikkeling Gemeente Almere) en Gert Van Uffelen, Zenzo Maatschappelijk Vastgoed over het gevaar dat de huidige focus op productie van nieuwbouw ten koste gaat van de aandacht voor aantrekkelijke woningen voor bijzondere doelgroepen.

Lees meer >

Go to Top